Samlad kompetens inom fastighetsautomation

Styrsystem och informationssystem i fastigheter har flera syften. Några är energihushållning, kostnadseffektiv drift och komfortabel innemiljö. Andra är trygghet och information för boende, andra brukare och underlag för driftstatistik. Under en seminarieserie på Nordbygg berördes en rad aspekter på automation och energieffektivisering.

Av Kjell-Arne Larsson

Styrsystem till fastigheter benämns ofta fastighetsautomation. Den har vissa tekniska släktskap med automation inom andra verksamheter, som verkstads- och processindustri. Automationsbranschens intressen hade tidigare ingen samlande organisation. När det handlade om fastighetsautomation fanns ”IM Fastighetsautomation” som var en sektion inom IM-Föreningen. Föreningens inriktning var bred och organiserade leverantörer för instrumentering, mätteknik, komponenter och elektronikproduktionsutrustning inom många branscher.

Vid årsskiftet 2010 organiserades det hela om. IM-Föreningens sektioner för automation bildade Branschföreningen Svensk Automation, medan de sektioner som arbetade med elektronik bildade en egen ny branschorganisation. Branschföreningen Svensk Automation har idag 30 medlemsföretag bland leverantörer och konsulter.

– Omorganisationen skedde för att tydligare profilera automation som bransch, säger Lena Norder, vd för branschföreningen. Vi har ritat om kartan efter verkligheten. Medlemmarna är positiva och har verkligen sett fram mot det här.

Branschföreningen Svensk Automation har tre sektioner: fastighets-, industri- och processautomation. Fastighetsdelen bygger förstås vidare på det arbete som gjorts av tidigare ”IM Fastighetsautomation”. Man fortsätter arbeta med befintliga mallar för affärsvillkor; som serviceavtal, hyresavtal, allmänna bestämmelser för leverans, montage och annan utrustning, villkor för nyttjanderätt till programvara, rätt att upplåta nyttjanderätt m.m.

– Vi arbetar till exempel med leveransvillkor, marknadsstatistik och branschmässor, berättar Lena Norder.

Föreningen var engagerad på Scanautomatik & Process i Göteborg och på Nordbygg i Stockholm, där man ordnade seminarieserie om fastighetsautomation.

– Ett viktigt område är också kompetensförsörjning. Rekryteringen av unga till branschen är dålig och även där engagerar vi oss. Automation är en viktig bransch för Sverige, avslutar Lena Norder, vd för Branschföreningen Svensk Automation.

Svåra val
Energieffektivisering och bättre miljö tillhör målen med fastighetsautomation. Fastighetsägare har behov att miljöklassa fastigheter med bra prestanda. Att välja klassningssystem kan dock vara svårt. För två år sedan gjorde Krister Persson ett kandidatarbete på Chalmers. Han jämförde de olika klassningarna och undersökte attityder till dem. Idag är Krister Persson finans- och fastighetsekonom på Jernhusen.

EU GreenBuilding baseras enbart på husets energiprestanda. Klassningen ”Miljöbyggnad” (f.d. ”Miljöklassad byggnad”) tar hänsyn till energi, material och innemiljö. I bedömningarna för BREEAM och LEED ingår dessa tre aspekter, samt vatten, förvaltning, byggavfall, infrastruktur och kommunikation, ekologi och plats, föroreningar samt process och innovation.

GreenBuilding är anpassat för Sverige. Kravet är att byggnaden använder 25 % mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i BBR.

Miljöbyggnad baseras på svenska bygg- och myndighetsregler. Klassningen är enkel och kostnadseffektiv. Den passar både bostäder och kommersiella lokaler, både gamla och nya. Betygen är brons, silver och guld.

Svanen-märkningen är genuint svensk och används för nya bostäder. Svanen kan få framgång här hemma tack vare sitt starka varumärke och kan t.ex. locka villabyggare.

BREEAM är utvecklat i Storbritannien och har använts sedan 1990 i över 100 000 byggnader. Det fungerar för både befintliga och nya byggnader. BREEAM tillämpas även i andra länder och ställer då krav i förhållande till nationella standarder, t.ex. i Sverige måste byggnaden ha lägre energianvändning än vad BBR föreskriver. Betygen är pass, good, very good, excellent och outstanding. Sweden GreenBuilding Council arbetar nu med en svensk anpassning av BREEAM.

LEED kommer från USA, har använts sedan 1999 och baseras ursprungligen på amerikansk byggstandard. LEED går att använda på alla typer av byggnader. Betygen är certifierad, silver, guld och platina. Sweden GreenBuilding Council kommer att anpassa LEED till svenska förhållanden.

Krister Persson noterade att BREEAM och LEED inte premierade byggnaden när det gällde arbete för att få bort miljö- och hälsofarliga ämnen. Det innebar att en bedömning av samma byggnad med olika klassningssystem kunde skilja sig åt markant. Därför aktualiserades frågan om vad en miljöanpassad byggnad verkligen är.

En enkätundersökning gjordes om attityden till de olika klassningssystemen hos fastighetsbolag, byggherrar och konsulter. En stor del av de som svarade på frågan ”Vilket certifieringssystem anser du är det bästa att använda sig av i Sverige?” angav ’Vet ej’ eller ’Ej tagit ställning’. Kunskapen var då, för två år sedan, generellt väldigt dålig och i synnerhet i fastighetsbolag.

Det ska bli spännande att se vilket eller vilka miljöklassningssystem som blir dominerade i Sverige framöver. NCC och Peab har tillsvidare inriktat sig på BREEAM och Skanska på LEED. Det går också att göra som Skanska när man bygger Nya Karolinska i Solna, att satsa på guld både i Miljöbyggnad och LEED. I USA utvecklar förresten LEED ett särskilt program för hälso- och sjukvårdsbyggnader.

Hur långt kan man gå?
När brf Masten i Göteborg byggdes 2009 fattade HSB beslut att prova ett mycket omfattande fastighetsnät. HSB ville få svar på frågan hur långt man kan gå när det gäller datorisering och informationssystem i ett bostadshus.

Det fanns flera mål med fastighetsautomationen och informationssystemen. Man ville spara energi dels genom bättre styrning och dels genom ändrat beteende hos de boende som kan följa sin egen förbrukning tack vare individuell mätning.

Fastighetssystemet i brf Masten omfattar energi- och el-mätningar, men även passersystem, tvättstugebokning och displayer med lägenhetsförteckning i trappuppgången. På den displayen visas också meddelanden från HSB:s förvaltning. I köket i varje lägenhet finns en terminal där de boende kan följa energiförbrukning, varmvattenförbrukning och göra felanmälningar. Man får också meddelanden från styrelsen och HSB samt allmän information som busstider och nyheter. Via skärmen bokas tvättstugan, endast den som bokat kommer in i tvättstugan med sin Aptus-nyckel. Nere vid porten finns både porttelefon och en kamera som filmar gästen, och denne visas på lägenhetsterminalen.

Passersystemet baseras på Aptus-nyckeln och beröringsfria lås. Systemet skyddar dels fastighetsskalet, dels varje lägenhet. Nu har huset varit i drift några år och utfallet kan värderas. Med några få undantag är de boende nöjda med systemen, men HSB har inte byggt något ytterligare hus med så omfattande fastighetssystem.

– Främsta orsaken är merkostnaden vid nyproduktion, berättar Per-Anders Melin, IT-chef vid HSB Göteborg. Det är en prispress som gör att vi måste banta bort en del av tekniken. Individuell mätning av varmvatten och värme installeras i alla våra nybyggen, men det görs nog generellt idag.

Tekniken med fasta terminaler i lägenheterna börjar redan bli gammal. Det kan vara problem att köpa reservdelar och få service. HSB har välutbildad servicepersonal, men inte när det gäller all IT.

– Konceptet med fasta terminaler kommer nog att ersättas med rörliga lösningar för surfplattor och smartphones, säger Per-Anders Melin. Det utvecklas nu appar som ersätter informationshanteringen i terminalerna. Aptus som levererade passersystemet till brf Masten, utvecklar också appar.

– I Masten provar vi en annan lösning, nämligen att använda Telias servicekanal, där vi köper en tilläggstjänst som kommuniceras via digitalboxen. Nu ligger vi för övrig lågt i väntan på att olika tekniklösningar ska mogna, men troligen blir det inga fasta terminaler i framtiden, menar Per-Anders Melin.

När det gäller energieffektivisering arbetar HSB kontinuerligt vidare med energioptimering. Den som genomförs i de egna fastigheterna utgör en bra förebild för alla enskilda bostadsrättsföreningar.

Aktiva hus och smarta elnät
Ralf Späth, affärsutvecklare för bland annat kundområdet fastigheter på ABB, har smarta el-nät som ett av sina kompetensområden. I framtiden behövs bättre teknik för att balansera el-produktion mot el-konsumtion och balansera mängden el från olika producenter. Idag skickas elen från några få producerande enheter till ett stort antal konsumenter. Parallellt med vindkraftverk växer det nu fram många små producenter. El-kraftnäten måste bli smarta nog att ta hand om den ofta ojämna produktionen. I framtiden får vi därför ”smarta nät”. Dessutom behöver vi ”aktiva hus” som använder elen från nätet, helst vid produktionstoppar då elen är billig. Vi boende kommer att ställa in tvättmaskinen för att tvätta klart någon gång t.ex. före 17.00, de smarta funktionera väljer exakt när. Vår frysbox kyls från -18 till -25 grader när elen är billigast eller kanske t.o.m. gratis, om el-bolaget behöver bli av med den! El-bilen vid stolpen laddas under vargtimmarna, då övrig el-konsumtion är låg.

– I Norra Djurgårdsstaden i Stockholm deltar vi i bostadsprojekt med ”aktiva hus” som har ABB:s Energy Service Interface installerade, berättar Ralf Späth. De kommunicerar med Fortums driftcentral, som skickar ut information så att elförbrukningen kan styras till optimal tidpunkt för konsumerande enheter och säkerställa att elnätet kan ta emot det som produceras lokalt. Den boende har en terminal i lägenheten där personliga val görs. Husen har dessutom fastighetsautomation som effektiviserar styrning av belysning, temperatur och ventilation.

För att säkerställa att konceptet går att installera även i befintliga hus, har ABB ett projekt tillsammans med Mimer i Västerås, där en lägenhet byggts om och fått all den nya tekniken.

Utvecklingen av aktiva hus och smarta nät ställer förstås ytterligare krav på fastigheternas system för automation och information.

Liten lathund för fastighetsägaren som ska installera ny fastighetsautomation eller uppgradera den befintliga. I inledande skeden kan konsult behöva anlitas som gör förstudier.
1. Undersök behov och önskemål, både hos brukare och drifttekniker. Definiera krav med avseende på effektiva värme- och kylsystem, elförbrukning och ventilation.
2. Kartlägg befintliga installationer och integrationsmöjligheter med dessa
3. Sammanställ kraven på vad skärmbilderna ska innehålla, särskilt driftteknikernas krav
4. Definiera önskvärd funktionalitet för tidsstyrningar, passersystem, larm m.m.
5. Formulera alternativa lösningar. Gör ungefärliga kalkyler på alternativen.
6. Välj alternativ och utforma förfrågningsunderlag. Använd gärna en mall från något större fastighetsbolag.
7. Ta in och värdera anbud
8. Genomför installationen
9. Dokumentera. Relationsritningar och förteckning över programvaror m.m.

KOMMUNIKATIONSPROTOKOLL
Ett kommunikationsprotokoll består av regler för hur data ska överföras mellan två eller flera enheter i fastigheten. Det finns en rad olika protokoll. Protokollens användningsområden överlappar delvis varandra. BACnet, KNX, LonTalk, Modbus, Profibus, TCP/IP är vanliga. Arcnet är ovanlig. Dessutom finns många leverantörsspecifika protokoll. EnOcean, IEEE-standard 802.15.4, ZigBee, Z-Wave är protokoll för trådlös kommunikation. Amerikanska ASRAE har utvecklat BACnet särskilt för byggbranschen. Även LonTalk är vanligt i branschen. BACnet har anpassats även för de trådlösa protokollen ZigBee och EnOcean. Även KNX utvecklades från början för fastighetsautomation. Genom bland annat Gateways finns möjlighet att koppla samman enheter och delar av fastighetsnät som använder olika protokoll.

FASTIGHETSAUTOMATIONENS NIVÅER
Högsta nivån
Aktuell bara för större fastighetsbestånd. Dator med databas för statistik om temperaturer, energiförbrukning, larmfrekvens, närvaro etc. Användargränssnitt.
Näst högsta nivån
Övergripande övervaknings- och styrsystem. Användargränssnitt. Tre olika lösningar: SCADA (Supervisory Control And Data Aquisition), dator med webbaserat gränssnitt WDC (WebbDatorCentral) eller DHC (DatorHuvudCentral).
Mellannivån
Två olika lösningar: PLC (Programable Logic Controller) och DUC (DatorUnderCentral). Båda levereras som färdiga produkter. Båda är programmerbara för att ladda bland annat de applikationer fastighetsägaren efterfrågar. PLC kan använda alternativa kommunikationsprotokoll t.ex. Modbus. DUC har ofta leverantörsspecifikt kommunikationsprotokoll. PLC:er och DUC:ar kommunicerar med nivån över och nivån under.
Näst lägsta nivån
Produkter som värmepumpar, ventilationsaggregat med egen styrning, rumsregulatorer, fläktar, värmepannor, frekvensomformare etc. med inbyggda system som kan kommunicera med andra nivåer/enheter. Använda kommunikationsprotokoll är BACnet, KNX, LonTalk, Modbus, Profibus, TCP/IP eller leverantörsspecifika protokoll.
Lägsta nivån
Sensorer (temperaturgivare, fuktgivare, tryckgivare, CO2–givare etc) och aktuatorer (spjäll, ventiler, ställdon etc).

På bilden:
Hammarbyterrassen. Fastighetsautomationen har i slutänden betydelse även för trivseln i huset.

Sveavägen 44 blir BREEAM Excellent först i Sverige

Olika priser kräver ökad öppenhet kring lokala förutsättningar

Stora pengar att spara i svenska ishallar

Specialutvecklade värmepumpar för svenska hem

EU-parlamentet har satt ned foten om nytt Energieffektiviseringsdirektiv

Lampguiden gör lampvalet enklare

Geodis transporterar rotorblad för vindkraftverk med tåg

NCC utvecklar Finlands första BREEAM Very Good-kontor

Värmepumpsägare - telefonförsäljarnas nya offer

Nomineringarna till Årets miljöteknikföretag klara

Finjas koncept med klimatsmart boende utvecklas

Första handelspiloterna certifierade i Miljöbyggnad

Beräkna och spara energi med Weber Serporoc Fasadsystem

Västerås största Brf säkrar sina framtida energikostnader

Svensk Vindenergi välkomnar förslag om effektivare tillståndsprocesser för vindkraft

Bäst i klassen, Guld till Coop Extra i Mjölby

LG lanserar världens första hybrid-torktumlare

En säker arbetsplats för hela byggsektorn

Sju dagar för ett riktigt stambyte

Ny certifiering för fasadentreprenörer

Viktiga genombrott för LinTec Rehab

Kyrkoantikvarisk ersättning – bidragssystem som gör succé

Fuktsäkra ytterväggar med Thermonomic

Modulbransch på frammarsch

Ett av Sveriges modernaste boutiquehotell

Hårdare medlemskrav hos takentreprenörerna

Samlad kompetens inom fastighetsautomation

Tillfälliga modulboenden i storstäderna