Företagslägenheter och korttidsuthyrning – möjligheter till högre hyresintäkter

den 22 september 2017

Den svenska hyresmarknaden är föremål för ett omfattande regelverk. Ur hyresvärdsperspektiv medför regelverket en rad begränsningar inom områden såsom hyressättning och uppsägning av hyresgäster. I stora delar är regelverket en skyddslagstiftning vars syfte är att skydda (den svaga) hyresgästen mot (den starka) hyresvärden. Särskilt starkt är skyddet i fråga om bostäder.

I bostadssammanhang är lagens utgångpunkt att hyresgästen är en privatperson som hyr sin permanentbostad på tillsvidarebasis med fastighetsägaren som hyresvärd. Vår erfarenhet är att det dock blir alltmer mer populärt att utmana denna utgångspunkt och istället hitta andra hyresstrukturer som generar en högre hyra. Katalysatorn bakom detta är kanske framförallt bestämmelserna om bruksvärdeshyra som begränsar hyresvärdens möjligheter att sätta den hyra på bostadslägenheter som önskas.

I första hand ser vi ett fortsatt stort intresse av att hyra ut bostadslägenheter till företag som i sin tur vidareuthyr lägenheten till sina egna eller andra företags anställda. Genom att hyra ut bostadslägenheter med företag som mellanhänder kan man i många fall åstadkomma en hyresstruktur som går utöver tillämplig bruksvärdeshyra. I teorin medför reglerna om bruksvärdeshyra och bostadshyresgästens direkta besittningsskydd en rad problem i förhållande till denna typ av uthyrning. Bestämmelserna om bruksvärdeshyra innebär lite förenklat att man som hyresgäst kan få till stånd en nedsättning av hyran om den överstiger vad som är skäligt sett till lägenhetens bruksvärde. Är man andrahandshyresgäst kan man dessutom få till stånd sådan nedsättning med retroaktiv verkan. Bostadshyresgästens direkta besittningsskydd innebär att man som hyresgäst som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet, även om hyresvärden sagt upp det.

I praktiken har man dock hittat strukturer för att komma runt de hinder som bestämmelserna om bruksvärdeshyra m.m. uppställer. Ett sätt att komma runt problematiken, i vart fall delvis, är att använda sig av blockhyresavtal. Blockhyresavtal är en särskild typ av hyresavtal som möjliggör att tvingande hyresregler kan sättas ur spel. Blockhyresavtal som innebär avsteg från tvingande regler måste dock godkännas av hyresnämnden, såvida inte staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. Även om blockhyresavtal används är reglerna om bruksvärdeshyra och besittningsskydd alltjämt (med vissa undantag) tillämpliga för den som hyr lägenheten i andra eller tredje hand. I praktiken är det mindre vanligt att reglerna om bruksvärdeshyra och besittningsskydd ställs på sin spets avseende företagslägenheter, vilket möjligen delvis förklaras av att hyresgästen såsom anställd står i ett beroendeförhållande till sin hyresvärd/arbetsgivare.

Uthyrningen av företagslägenheter är i sig ingen ny företeelse, men en delvis ny företeelse är däremot den korttidsuthyrning av bostäder som numera sker via olika nätbaserade förmedlingstjänster. Korttidsuthyrningen sker dels genom att fastighetsägare upplåter bostadslägenheter till företag som i sin tur hyr ut lägenheterna på korttidsbasis och dels genom att enskilda bostadsinnehavare hyr ut bostäder direkt på korttidsbasis. I de fall upplåtaren är en förstahandshyresgäst eller bostadsrättsinnehavare kräver korttidsuthyrning normalt godkännande från fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen. Men även i det fall upplåtaren är fastighetsägare kan uthyrningen vara problematisk om gällande detaljplan för fastigheten endast tillåter upplåtelse för bostadsändamål eftersom återkommande korttidsuthyrning riskerar att jämställas med hotellverksamhet och därmed utgöra otillåten användning av fastigheten. Man kan även tänka sig att verksamheten i vissa fall kan bli tillståndspliktig enligt lagen om hotell- och pensionatrörelse. En annan vanlig företeelse är att såväl uthyrningen av företagslägenheter som korttidsuthyrningen kombineras med kringtjänster såsom till exempel städning. Detta ger hyresvärden ytterligare ett intäktsflöde, men bidrar ytterligare till att sudda ut gränsen mellan traditionell hyra och hotellverksamhet.

Sammanfattningsvis finns en stor uppfinningsrikedom vad gäller olika uthyrningsformer, både på gott och ont. Samtidigt finns det ett omfattande regelverk att ta hänsyn till, vilket gör att en del av de uthyrningsformer som förekommer för med sig legala problem.

Järfälla kommun antar Transportutmaningen för fossilfria inrikes transporter

den 19 juli 2018

Med målet att ha fossilfria inrikes transporter senast 2030 antar Järfälla kommun nu Fossilfritt Sveriges transportutmaning. 150 företag, kommuner och organisationer har antagit utmaningen hittills för att visa att omställningen av transportsektorn är på gång.

Sex av tio bostadsköpare kan tänka sig att hyra ut en del av sitt hem

den 19 juli 2018

En ny undersökning från Skanska visar att sex av tio kan tänka sig att äga en större bostad och hyra ut en del. Varannan person tycker samtidigt att ägarlägenheter kan vara en intressant boendeform för framtiden.

Koldioxidbudgetar konkretiserar klimatutmaningen

den 26 juni 2018

CEMUS vid Uppsala universitet och SLU genomför tillsammans med Ramboll ett projekt för att beräkna kommunala och regionala koldioxidbudgetar. Projektet löper under 2018 och det finns en förhoppning om att redan i augusti kunna leverera preliminära budgetar för de första kommunerna och regionerna.

Seminarium om vikten av ett hälsosamt inneklimat

den 20 juni 2018

Den 3 juli i Almedalen genomför Plåt & Ventföretagen seminariet ”Var fick du luft ifrån? Påverkar inomhusklimatet vår miljö och hälsa?”. Grunden till detta tema är ”Ren luft, friskt liv”, ett forskningsprojekt som drivs av PVF Yrke & Utbildning i samarbete med Lunds universitet.

Här är tekniken vi helst vill ha i våra hem

den 17 juni 2018

Sverige beskrivs ofta som ett land med många så kallade ”early-adopters” när det kommer till ny teknik. En ny undersökning från Skanska visar att det finns ett stort intresse för smart hemelektronik. Högt upp på önskelistan hamnar digitala lås och robotteknologi som majoriteten föredrar framför röststyrda assistenter som exempelvis Google Home och Amazon Alexa.

Reparbete - en säker arbetsmetod

den 15 juni 2018

Efter att ha tagit del av den artikel som Aftonbladet idag publicerat om reparbete känner landets största aktörer inom branschen för reparbetare (Klätterservice, Klätterteknik & ProAccess) manade att upplysa allmänheten om vad reparbete är och dess olika aspekter. Man tycker att artikeln ger en ofullständig bild med orättvis kritik mot branschen för professionella reparbetare i Sverige.

StoppaLegionella.se – Portalen om en livshotande bakterie

den 7 juni 2018

Förra året blev 196 svenska svårt sjuka av bakterien legionella. Att få legionella kan leda till allvarliga problem med hälsan långt efter tillfrisknandet och i värsta fall döden. Nu öppnar Stoppa Legionella, den första webbportalen med samlad information om hur bakterien hindras med bättre VVS-installationer.

Risk för missbruk när radonbidraget återinförs

den 29 maj 2018

För att bidra till sänkta radonhalter i privata hus återinförs från den 1 juli det så kallade radonbidraget. Med tanke på att cirka 500 svenskar varje år drabbas av lungcancer till följd av radon är återinförandet välbehövligt.

Vartannat företag saknar digitaliseringsstrategi

den 29 maj 2018

Nästan varannan företagsledare inom industrin, energisektorn, transportsektorn och bygg- och fastighetssektorn uppger att deras företag saknar en digitaliseringsstrategi. Detta trots att åtta av tio anser att digitaliseringen är viktig för det egna företaget. Det visar en ny rapport från Siemens.

Sveriges nya fordonspool-aktör OurGreenCar sluter avtal med Skanska i city-projekt

den 28 maj 2018

Fordonspooler står högt i kurs hos byggherrarna vilket det nya Malmöbaserade bolaget OurGreenCar Sweden AB fått erfara när de nyligen ingått 10-årsavtal tillsammans med Skanska gällande ett flertal fordon, från lådcyklar till el-bilar.

Siemens och Northvolt inleder samarbete kring nästa generations litiumjonbattericellproduktion

den 27 maj 2018

Siemens tillhandahåller Northvolt sitt tjänste- och produktutbud från Digital Enterprise, vilket kommer att möjliggöra en digitalisering av hela värdekedjan – från designen av battericellen till produktion och tjänster. Siemens kommer att stötta samarbetet genom en investering på 10 miljoner euro.

Gustaf Vasa kyrka får hedersomnämnande vid ROT-prisutdelningen

den 27 maj 2018

2018 års ROT-prisjury delade ut ett hedersomnämnande till Gustaf Vasa kyrka med motiveringen: Ett särskilt gott exempel på hur en genomgripande renovering kan föra in ny teknik och nya funktioner i en historiskt känslig miljö och samtidigt ta stor hänsyn till dess förutsättningar och särart.

460 miljoner för att bevara kyrkligt kulturarv

den 24 maj 2018

Fördelningen av den kyrkoantikvariska ersättningen för 2019 är klar. Svenska kyrkans stift och församlingar får dela på 460 miljoner kronor för att bevara och skydda det kyrkliga kulturarvet. Rambeslutets storlek baseras på regeringens förslag till långtidsbudget om 460 miljoner kronor per år fram till 2019 då nästa kontrollstation infaller.

Osäker ventilation i nybyggda bostäder

den 16 maj 2018

Många vill sova med öppet fönster, men få vet om att det kan försämra luften för andra som sover i bostaden. I varje fall om lägenheten ventileras med mekanisk frånluft, vilket är det vanligaste i våra flerbostadshus.

SABO och Fastighetsägarna lanserar vägledningar för personuppgiftsbehandling enligt GDPR

den 8 maj 2018

Fastighetsägarna och SABO lanserar två gemensamma vägledningar för behandling av personuppgifter vid uthyrning och förvaltning av hyresbostäder samt vid kamerabevakning vid flerfamiljshus.

Samarbete mellan RISE och KVI synliggör potentiell energibesparing hos luft-luftvärmepumpar

den 8 maj 2018

RISE utvärderar luft/luftvärmepumpar tillsammans med KVI Kyl och Värmepumpsimportörerna enligt en nyutvecklad provmetod. Syftet med provmetoden är att göra det enklare för slutanvändaren att jämföra potentiell energibesparing mellan olika värmepumpsmodeller.

Nytt designverktyg hjälper dig att sätta elstilen

den 7 maj 2018

Gammaldags vippströmbrytare i svart eller kanske ett uttag med glasram? Med Schneider Electrics nya digitala designverktyg Mix & Match testar du dig fram för att själv upptäcka vilka uttag och strömbrytare med olika smarta funktioner som passar bäst hemma hos dig.

Sawtec-dagarna på Trä & Teknik: ”En briljant idé!”

den 7 maj 2018

Sawtec-dagarna, sågverksindustrins egen samlingsplats, läggs i år för första gången i samband med Trä & Teknik. – Många av våra kunder och medlemmar ska ändå till Göteborg. Så vi slår två flugor i en smäll, säger Tomas Ivarsson på Sawtec.

Trästad i Skövde väljer stenullsisolering

den 4 maj 2018

Där naturen möter staden växer en ny bostadsmiljö fram i Skövde. Lägenheterna på Frostaliden byggs med stommar helt i trä. Väggarna är isolerade med ROCKWOOL stenull.

Svenska Kyrkor ute nu!

den 1 januari 2018

Nu är Svenska Kyrkor 2017/2018 ute! Klicka vidare för att komma till webb-tidningen.

Nytt nummer av Fastighet & Bostadsrätt ute nu!

den 10 oktober 2017

Nu är den senaste utgåvan av tidningen Fastighet & Bostadsrätt ute! Klicka vidare för att komma vidare till webbtidningen. Trevlig läsning!

Lyssna på podcasten om värmepumpar

den 1 oktober 2017

Podcasten FASTIGHET I FOKUS handlar denna gång om värmepumpar. Sverige är unikt när det gäller värmepumpar. Här finns mest värmepumpar per capita i hela världen. Värmepumpar är en framgångsfaktor när det gäller att klimatmålen.

Vinnare av ROT-priset 2017: Eastmaninstitutet - navet för tandvård

den 19 maj 2017

Eastmaninstitutet har utsetts till vinnare av Stockholms Byggmästareförenings ROT-pris 2017. För många är Eastmaninstitutet synonymt med tandvård. Det q-märkta huset på Dalagatan 11 har omsorgsfullt renoverats i enlighet med ursprungsuppförandet, en genomgripande teknisk upprustning har genomförts och lokalerna har tillgänglighetsanpassats.

Nu flyttas Kiruna

den 19 maj 2017

Onsdagen den 24 maj flyttas den första av totalt åtta kulturbyggnader till sin nya plats – till foten av berget Luossavaara. Först ut på tur att flyttas är den så kallade Arbetarbostaden B5.

Lindabs lösning vann Stora Inneklimatpriset

den 18 maj 2017

Lindab och dess innovativa lösning UltraLink vann Stora Inneklimatpriset som delades ut under en galakväll för inneklimatbranschen på Skansen i Stockholm. Priset räcktes över av Alf Karlsson som är statssekreterare åt bostads- och digitaliseringsminister Peter Eriksson (MP).

Nya villatrenden enligt arkitekter: Naturfärgat, miljövänligt och underhållsfritt

den 18 maj 2017

De hetaste trenderna för villafasaden handlar om naturfärger, miljövänlighet, stora glaspartier och underhållsfria material. Det visar den årliga arkitektundersökningen från Cembrit där 100 arkitekter har intervjuats.

Mariestad först att bygga hus med SKL:s ramavtal

den 17 maj 2017

SKL har tagit fram ett ramavtal för flerbostadshus som kommunerna kan använda. Första kommun att utnyttja möjligheten är Mariestad som i dag tecknar avtal med Hjältevadshus/Hultsfredshus.

Tivedens nationalparks nya entré leder besökarna ut i naturen

den 17 maj 2017

På fredag den 19 maj invigs den nya huvudentrén i Tivedens nationalpark. Entrén ska göra parkens natur mer tillgänglig och framhäva Tivedens karaktäristiska landskap. Den nya huvudentrén är byggd i obehandlat trä och har tagits fram av White arkitekter.

Kallare fjärrvärme ger klimatvinst

den 15 maj 2017

Det nya bostadsområdet Hjorthagen i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm minskar de globala utsläppen av koldioxid med cirka 2000-3000 ton per år, eftersom vattnet i fjärrvärmen är kallare än vanligt. Det ger ungefär lika stor klimateffekt som om 2000-3000 personer skulle sluta resa med bil.